par Sébastien Chemouny Head of France, Allianz Real Estate et Président du groupe de travail « e-juridique », FSIF – Article paru dans Réflexions immobilières, n°88 – IEIF

Comment l’intelligence artificielle vient-elle booster les innovations déjà présentes ou sur le point d’entrer dans les sociétés foncières et, plus généralement, immobilières ? En quoi la modélisation des process, le BIM, le chatbot ou la blockchain, notamment, vont-ils tirer profit de l’IA ?

Commençons par une rapide présentation d’Allianz Real Estate. Quel est son métier et son rôle dans le groupe Allianz ?

Le métier d’Allianz Real Estate est d’être à la fois l’investment et l’asset manager du groupe Allianz, c’est-à-dire d’acheter des immeubles, de les gérer et, le cas échéant, de les vendre. Notre société a donc vocation à traiter de tous les achats immobiliers sur le sol français réalisés pour le compte des différentes structures d’investissement du groupe d’assurances Allianz : la maison mère Allianz SE ou l’une de ses filiales étrangères, dont tout principalement Allianz France. Nous considérons, en effet, que l’investissement immobilier est un métier qui nécessite une connaissance approfondie du marché local. Les investissements réalisés hors de France, aux États-Unis ou dans un autre pays européen par exemple, y compris ceux d’Allianz France, se font avec le concours d’un bureau local dédié au marché ciblé.

En quoi consiste le back-office d’une société immobilière ?

Dans ce que l’on appelle habituellement le back-office, une société de gestion immobilière comme la nôtre inclut également le front-office. Il couvre donc, d’une part, la relation avec les différents acteurs du marché de l’investissement (vendeurs, acquéreurs et locataires) et, d’autre part, le juridique, la comptabilité, la gestion immobilière au sens du property manager. Nous ne faisons pas de distinction entre back- et front-office quand il s’agit pour nous de rechercher et d’appliquer de nouvelles technologies susceptibles d’améliorer l’efficacité de notre activité.

Quelles sont justement les « nouvelles technologies » déjà utilisées dans la gestion des sociétés immobilières et avec quel apport ?

Si l’on s’en tient aux dix dernières années, il faut bien reconnaître que les nouvelles technologies n’ont pas encore fait la révolution dans notre secteur comme elles ont pu le faire dans la gestion d’autres classes d’actifs, notamment les actions où certaines décisions peuvent être prises par les ordinateurs – non sans parfois poser quelques problèmes. Dans l’immobilier, nous n’en sommes pas là.
Dans notre secteur, les nouvelles technologies sont pour l’instant essentiellement liées au stockage de la donnée et à la modélisation, qui a permis de sécuriser les processus de décision, auparavant tributaire des choix d’une personne. Par le passé, les décisions d’investissement étaient prises par une personne, dans la majorité des cas le dirigeant, qui faisait confiance à son intuition. Tout le reste relevait du back-office.
De nos jours, s’il y a encore souvent une intuition au départ, celle-ci est vérifiée et justifiée par confrontation et croisement avec un certain nombre de données qui permettent d’aller au-delà de l’état actuel du bien et d’imaginer ce que pourrait être son devenir à partir de certaines hypothèses. C’est ce qu’on appelle la modélisation. Ce sont bien sûr les traitements informatiques qui l’ont rendue possible et performante, qui apportent une aide précieuse à la décision tant en ce qui concerne l’acquisition que la gestion d’un immeuble.
Prenons l’exemple d’un locataire qui arrive à la fin de son bail ou dispose d’une possibilité de sortie anticipée dans deux ans et demi.
· S’il part, le locataire ne devra donner son congé que six mois à l’avance. Un délai très court laissé à l’asset manager pour prévoir les travaux et retrouver un nouveau locataire. Conséquence, l’immeuble risque de rester vacant pendant une certaine période avant sa remise en état et sa commercialisation, ce qui se traduit par une perte de loyer et une obligation de portage de l’immeuble coûteuse pour son propriétaire.
·  Au contraire, si la modélisation indique, deux ans et demi à l’avance, une très forte probabilité de départ du locataire, l’asset manager pourra anticiper cet événement dans son business plan et prévoir les travaux, les commencer dès que possible, anticiper la commercialisation et réduire ainsi la période de vacance de l’immeuble. Il s’agit là d’un exemple démontrant l’intérêt de la modélisation dans la fixation d’objectifs financiers à moyen terme, ce qui force inévitablement l’anticipation.

Pour réaliser une modélisation, les systèmes informatiques doivent être nourris de don­nées. Le recueil de la data en immobilier est­-il suffisant, selon vous ?

Au départ, la collecte des données a été assez basique, essentiellement fondée sur le retour d’expérience. Ceci ne nous a permis d’élaborer qu’un système assez rudimentaire de modélisation. Depuis quelques années, la remontée d’informations progresse, le traitement de la data se perfectionne et nos modèles gagnent ainsi en sophistication. Concernant la gestion de la data, la problématique actuelle se situe néanmoins dans les difficultés rencontrées dans le croisement de plusieurs données.
C’est là qu’une nouvelle étape se présente avec le développement de l’intelligence artificielle (IA), qui va permettre le croisement des informations, celles que nous relevons par nous-mêmes et quantités d’autres qui existent mais qu’il était complexe d’aller chercher jusqu’à présent.
Un exemple : nous pouvons aisément stocker les relevés de consommation énergétique d’un immeuble (électricité, chauffage) ; la puissance de l’intelligence artificielle sera de confronter ces données aux conditions météorologiques sur la même période, sur la température extérieure, afin de comprendre la raison d’une sur- ou sous-consommation indiquée par les données brutes. Il s’agit là d’un exemple simpliste mais qui donne un premier éclairage de ce qu’apporte l’IA, sujet sur lequel il y a beaucoup à dire.
L’IA repose entre autres sur le Machine learning1. Cette technique d’apprentissage permet d’établir des modèles prédictifs, des recommandations qui vont constituer des outils d’aide à la décision. Dans les métiers de l’asset management, cela va créer de la valeur ajoutée puisque plusieurs options ou scénarios pourront être modélisés rapidement, ce qui libère du temps pour l’asset manager qui peut dès lors développer une analyse avec plus de valeur ajoutée.

Est­-ce que cela signifie que chaque société de gestion élabore ses propres modèles ? Ou, au contraire, les nouvelles technologies vont-­elles engendrer une uniformisation, une modélisation de place, une mise en commun des données et des modèles ?

Bonne question ! La réponse n’est sûrement pas unanime. Certains asset managers et investisseurs vous répondront que la modélisation doit rester internalisée. D’autres, au contraire, vous diront que savoir ce que fait le marché et comment il réagit face à une situation donnée peut les aider à prendre leur décision, qu’ils suivent ou non la tendance. C’est pourquoi nous avons répondu favorablement à l’expérimentation présentée à la FSIF par LexisNexis2 qui propose de procéder, par de l’intelligence artificielle, à l’analyse de nos baux (rendus anonymes) confrontés à ceux du marché.
Selon moi, cette comparaison automatique peut nous aider à détecter les gisements de création de valeur dans nos baux. Pour repérer les clauses les plus pertinentes, une vue de place serait, à mon sens, un outil d’une grande utilité. Prenons un exemple : la rédaction des clauses de franchise de loyer. Certaines, mal rédigées, ont abouti à ce que l’administration réclame de la TVA sur des loyers en franchise, donc non perçus. Une information de place apporterait une aide précieuse aux gestionnaires pour la rédaction de cette clause dans leurs futurs baux.

Décidément, tout nous ramène à l’intelli­gence artificielle. Quelle en est votre appro­che et qu’en attendez­-vous ?

La montée en puissance de l’intelligence artificielle est inexorable. La machine fera plus que ce que nous pouvons faire par nous-mêmes. En comptabilité, par exemple, point essentiel du back-office, les robots informatiques débarrassent l’Homme de différentes tâches répétitives et fastidieuses réalisées auparavant à coup de clics de souris pendant des heures. Cela ne veut pas dire que les exécutants de ces tâches se retrouveront sans emploi dans le futur. Au contraire, l’IA devrait permettre des gains de productivité pour les tâches les moins valorisées au bénéfice d’analyses et/ou d’actions réalisées par l’humain qui gagneront en intérêt et en qualité.
L’informatique reliée à une intelligence artificielle utilisant des techniques de reconnaissance faciale pourrait ainsi débarrasser les hôtesses d’accueil d’une tâche ingrate et répétitive comme l’enregistrement du nom des visiteurs et la remise de badge. L’hôtesse resterait ainsi entièrement disponible pour sa fonction d’accueil et d’orientation du visiteur dans l’entreprise.
Avant de détailler les avancées les plus visibles que laisse présager l’IA pour nos métiers, je voudrais ouvrir une parenthèse pour insister sur la prééminence de l’humain qui, me semble-t-il, a encore un bel avenir. Pour qu’une IA reconnaisse un chat, par exemple, il faut entrer dans sa mémoire des centaines de photos de chats de toutes les formes, dans toutes les positions et de toutes les couleurs. L’être humain, lui, suffit d’en voir un dès sa plus tendre enfance, pour ensuite les reconnaître tous et pendant toute sa vie. Aussi évoluée soit-elle, la machine reste donc un outil au service de l’intelligence humaine et il devrait en être ainsi pendant encore longtemps.

Voilà qui est plutôt rassurant, en e et. Quelles sont donc les principales avancées que vous attendez de l’intelligence artificielle ?

La première à laquelle je pense porte sur le BIM3, qui est la modélisation en 3D de nos bâtiments. Il y a trois phases dans le BIM : la phase exécution, puis celle de la construction et, enfin, celle du management.
·  Au stade de la conception, la présentation par l’architecte d’une modélisation en 3D4, avec le film associé, est autrement plus parlante qu’un plan classique en 2D pour l’investisseur qui pourra ainsi visualiser immédiatement un projet, et donc mieux anticiper, décider de valider ou pas certains choix de matériaux ou d’aménagements. Le process de décision est ainsi facilité.
·  Dans la phase d’exécution, on peut s’attendre à une meilleure efficacité dans la gestion et la coordination des chantiers. L’entreprise qui réalise les travaux – une infinité de petites tâches successives, chacune avec ses complexités et des risques d’erreur qu’il faudra corriger ensuite – pourra s’appuyer sur la modélisation 3D pour les programmer dans le bon ordre et en minimisant le risque d’erreur. Ne nous cachons pas qu’il s’agit là d’un vaste chantier !
·  Pour le management, enfin, le stockage d’informations sur le bâtiment, sa structure et ses composants facilitera largement les travaux de maintenance et de rénovation. La revente de l’immeuble pourra aussi gagner en transparence du fait de la disponibilité des informations le caractérisant depuis sa conception jusqu’à sa mise sur le marché, avec la présentation d’un véritable carnet d’entretien riche en informations techniques.

Après le BIM, quelles autres avancées voyez­-vous ?

Le chatbot5, un robot déjà bien connu pour remplacer le répondeur téléphonique, par exemple. Doté d’une intelligence artificielle, le chatbot va pouvoir croiser des données et répondre directement et immédiatement à des questions précises et personnalisées. Ainsi d’un locataire qui vient de recevoir sa quittance de loyer et souhaite avoir des explications : le robot sera en mesure de répondre à tout moment et complètement. Dans une situation d’urgence, si un locataire appelle pour signaler une panne d’ascenseur ou de chauffage : le robot répond, recherche les informations de maintenance, établit le contact avec l’entreprise de réparation concernée et avertit le locataire du rendez-vous fixé avec le technicien. C’est une révolution dans la relation client entrepreneur-bailleur !
Une autre avancée significative attendue par les asset managers porte sur la collecte, le croisement et l’utilisation des informations recueillies dans les immeubles par des capteurs : consommation d’électricité, d’eau, de chauffage, utilisation des ascenseurs et autres services collectifs, circulation dans les étages, etc. L’enjeu est de pouvoir proposer des solutions innovantes aux locataires pour mieux les sensibiliser et les accompagner dans la gestion de leurs consommations énergétiques, leurs déplacements, l’utilisation des services de l’immeuble, etc.

BIM, chatbot, capteurs et objets connectés… Quoi d’autre encore ?

La blockchain, qui permet de digitaliser et de sécuriser les contrats. Dans nos métiers, on en parle beaucoup à propos des actes notariés, de leur conservation et de leur inviolabilité. Le principe peut être étendu à d’autres contrats comme ceux signés entre prestataires et donneurs d’ordres. Ces contrats renferment des engagements assortis de critères de qualité́ et de coûts. Placés dans une blockchain, tous ces éléments deviennent immuables et sont plus faciles à retrouver sans avoir à relire tout le contrat.
Plus important encore, il devient réaliste de bien en faire respecter les clauses. Prenons l’exemple d’un contrat de maintenance avec un ascensoriste, prévoyant une tolérance de non-fonctionnement de l’ascenseur limitée à 2 %. Au-delà, il engage sa responsabilité et encourt des sanctions financières. De telles clauses existent mais, dans la pratique, comment les faire appliquer ? Qui relève l’heure exacte du début de la panne ? Comment pouvoir affirmer avec certitude que la tolérance de 2 % a été dépassée ? S’il y a des capteurs qui mesurent la durée des pannes et calculent les éventuels dépassements de tolérance, la blockchain est renseignée et avertit le gestionnaire du défaut du prestataire. Il en va d’une plus grande professionnalisation de nos métiers.
Enfin, j’ajouterai encore deux nouveautés. La première émane des pouvoirs publics qui peuvent, eux aussi, être partenaires de l’innovation technologique. La récente loi Elan6 rend possible la dématérialisation du permis de construire qui va désormais pouvoir être déposé en ligne via Internet. C’est une mesure de simplification matérielle et d’économie de coût considérables.
La seconde porte sur la gestion des relations client via des logiciels de CRM7. Il s’agit de logiciels de gestion des flux (workflow) apportant un meilleur service et des mises en corrélation d’informations sur des clients. L’intelligence artificielle intégrée dans ces logiciels permet déjà d’utiliser, en les croisant, quantités d’informations afin de mieux les connaître, anticiper leurs besoins et améliorer les services qu’ils attendent de nous.
Une fois encore, on voit bien que, dans toutes ces applications, l’IA ne décide pas à notre place mais, en croisant une multitude de données qu’elle est en mesure de vérifier, vient éclairer et étayer nos décisions, réduisant considérablement l’approximation et le risque d’erreur.

Au sein de la FSIF, vous animez la commission dédiée aux nouvelles technologies et à la digitalisation du secteur immobilier. Com­ment sont­-elles perçues par les sociétés adhérentes ?

Aujourd’hui, tout le monde veut aller dans cette direction. La question est davantage de savoir comment y aller : seul, chacun de son côté, ou en groupe. L’exemple cité précédemment de LexisNexis montre que la FSIF a su réunir ses adhérents sur un sujet de place comme l’analyse des baux, l’intégration des changements réglementaires ou les problématiques de refacturation des charges locatives, notamment. Sur des sujets de cette nature, nous sommes au- delà de la compétition entre sociétés de gestion. Il s’agit au contraire de faire progresser l’ensemble des acteurs de ce métier, notamment en définissant des standards. C’est aussi dans cette standardisation de nos outils et de modélisation de nos process que la FSIF a un rôle important à jouer.

1. Programme permettant à un ordinateur ou à une machine un apprentissage automatisé, de façon à pouvoir réaliser un certain nombre d’opérations très complexes.
2. LexisNexis, filiale du groupe d’information d’édition juridique et d’information en ligne anglo-néerlandais RELX Group (anciennement Reed-Elsevier qui avait acquis, en France, le célèbre « Jurisclasseur »), est spécialisée dans les solutions d’information et d’analyse pour les professionnels du droit et du chiffre.
3. BIM : Building Information Modeling.
4. Cf. logiciel Revit édité par Autocad.
5. Un chatbot est un robot logiciel pouvant dialoguer avec un individu ou consommateur par le biais d’un service de conversations automatisées pouvant être effectuées par le biais d’arborescences de choix ou par une capacité à traiter le langage naturel (source : Définitions marketing).
6. Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
7. CRM : Customer Relationship Management.