par Jean-Éric Fournier, Directeur développement durable, Covivio ; Président Commission développement durable, FSIF – Article paru dans Réflexions immobilières, n°88 – IEIF

Les sociétés immobilières cotées françaises ont rapidement intégré la responsabilité sociale et environnementale (RSE) dans leur gestion, tant en France qu’à l’international, en respectant tout un panel de normes dûment mesurées. La « valeur durable » ainsi créée se mesure elle aussi pour l’environnement comme pour les actifs immobiliers.
L’immobilier est au cœur des grandes mutations qui touchent la société et nos modes de vie : nos façons de travailler, de voyager, d’habiter, de commercer, de construire évoluent rapidement sous l’effet des transitions numérique, climatique, énergétique, écologique et sociale. Acteur central et de long terme dans la chaîne de création de valeur immobilière, les sociétés immobilières cotées ont, depuis de nombreuses années, montré la voie d’un immobilier ambitieux et responsable afin de participer activement à la création d’une ville plus résiliente et inclusive.
L’appropriation de la responsabilité sociale et environnementale (RSE) par les sociétés immobilières cotées favorise l’émergence d’un rapprochement de l’extra-financier et du financier dans notre secteur. En témoigne le succès des premiers green bonds et green loans émis par des foncières, dans une période qui voit également une forte croissance des fonds d’investissement socialement responsable (ISR).

La dynamique s’observe à l’échelle internationale, avec une prise en compte croissante de la RSE par les acteurs de la finance. Cette tendance récompense la qualité des politiques RSE de plusieurs sociétés immobilières cotées françaises, déjà saluées par les organismes de notation ESG (Environnement/ Social/Gouvernance).

Toujours un reporting d’avance

Depuis la loi relative aux nouvelles régulations économiques (NRE)1 de 2001, qui a impulsé la transparence des informations en matière de finance, de concurrence et de gestion de l’entreprise, les sociétés cotées doivent mettre en œuvre un reporting social et environnemental. L’espace réservé à ce reporting dans les publications des sociétés immobilières cotées a rapidement pris de l’ampleur pour retracer les objectifs, réalisations et innovations dans les différentes composantes de la RSE. Les agences de notation extra-financière et, à leur suite, les acteurs de la finance ont retenu l’acronyme ESG, puisqu’ils analysent les entreprises selon trois catégories de critères : Environnement/ Social-Sociétal/Gouvernance.

Cadre légal et normatif. Ce reporting a progressivement été encadré en France, notamment avec le décret du 24 avril 2012 sur la « transparence des entreprises en matière sociale et environnementale » (issu de l’article 225 de la loi Grenelle 2 de 2010) ou encore l’ordonnance du 19 juillet 2017 et son décret du 9 août 2017 qui complètent la transposition de la directive européenne de 2014 relative à la publication d’informations non financières.

Des initiatives émanant d’organismes nationaux et internationaux sont venues compléter cette réglementation. C’est ainsi que l’EPRA2 édicte des Best Practice Recommendations afin d’harmoniser les pratiques en matière de reporting financier et extra-financier. Les indicateurs promus par l’EPRA sont sélectionnés parmi ceux de la Global Reporting Initiative (GRI)3, qui propose un cadre complet d’indicateurs liés au développement durable, auquel la majorité des foncières cotées françaises a volontairement décidé de se référer, voire se conformer, comme c’est le cas de Covivio.

L’accord de Paris de décembre 2015 a donné lieu à un nouvel élan en matière de développement durable, en impliquant tous les acteurs pour faire face à l’urgence climatique. L’adoption de cet accord a été précédée, en France, de la publication de deux textes en 2015 : la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) et la stratégie nationale bas-carbone (SNBC). Ces textes fixent des objectifs de réduction des consommations d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre (zéro émission en 2050 pour le bâtiment). Un décret et un arrêté, initialement prévus pour n 2011 selon les termes des lois Grenelle 1 et 2, devraient voir le jour d’ici n 2019 pour expliciter les objectifs de réduction de consommation d’énergie d’ici 2030 (–40 % par rapport à 2010), 2040 (–50 %) et 2050 (–60 %).

17 ODD, 169 cibles. Ces enjeux sont majeurs pour le secteur, puisque le bâtiment représente 43% des consommations d’énergie et un quart des émissions de gaz à effet de serre en France, mais ils ne doivent pas faire oublier que le développement durable couvre de nombreux autres sujets. C’est ainsi toute l’ambition des 17 objectifs de développement durable (ODD) du programme lancé par l’Organisation des nations unies (ONU) en 2015, intitulé Transformer notre monde : le programme de développement durable à l’horizon 2030. Plusieurs sociétés immobilières cotées ont rapidement adopté cette nouvelle grille de lecture déclinée en 169 cibles portant sur la lutte contre les inégalités, l’exclusion, le réchauffement climatique ou encore l’érosion de la biodiversité.

Plusieurs des thèmes de ces 17 ODD se recoupent avec les enjeux liés à la croissance démographique mondiale exponentielle, qui devrait se poursuivre au cours du XXIe siècle, impactant particulièrement les métropoles et les capitales. Celles-ci vont continuer à chercher à attirer les entreprises et les talents, à accueillir les meilleures formations ; elles vont concentrer une part importante de l’innovation et de la croissance. Dans cette compétition économique, l’attractivité des territoires s’exprime également par une meilleure prise en compte des éléments de bien-être et de santé pour les habitants : revalorisation de la nature en ville (biodiversité, agriculture urbaine, par exemple), amélioration de la qualité de l’air, réduction de la pollution, etc.

Société bas-carbone. Ces éléments qualitatifs se conjuguent avec l’émergence, dans tous les secteurs, de nouveaux outils numériques, de robots ou encore de l’intelligence artificielle. La smart city est censée faciliter l’avènement d’une société bas-carbone supprimant le recours aux énergies fossiles au plus tard en 2050, soucieuse de réduire ses impacts environnementaux et de résister aux effets des changements climatiques en étant plus résiliente. L’immobilier occupe une place centrale dans cette mutation considérable, où environnement, économie et cohésion sociale sont imbriqués.

Une performance environnementale rendue lisible

Face à ces nouveaux défis, des chartes, certifications et labels sont apparus pour encadrer des sujets tels que l’efficacité énergétique des bâtiments, le bâtiment connecté ou la diversité. Au-delà des bonnes intentions, quelles pratiques privilégier, quelles performances viser, quelles mesures effectuer ?

Certifications… Les certifications globales des bâtiments offrent une réponse, en rendant plus lisibles et comparables les performances des bâtiments, au regard de référentiels qui ont pour noms HQE4, BREEAM5, LEED6.

· C’est notamment en s’appuyant sur ces marqueurs que le « verdissement » des sociétés immobilières cotées françaises a rapidement été mis en œuvre afin de qualifier la construction ainsi que l’exploitation grâce à HQE-Exploitation, BREEAM In-Use ou encore, de façon plus anecdotique, LEED EB-OM.

· Les sociétés cotées spécialistes des centres commerciaux ont opté pour 100 % BREEAM, tandis que la plupart des sociétés immobilières de bureaux privilégie la certification française HQE et recourt à une double certification avec BREEAM de façon complémentaire. LEED reste peu pratiquée par les opérateurs français, parfois seulement dans le cas (rare) d’une triple certification HQE-BREEAM- LEED.

…labels… Ces certifications globales, reconnues par les agences de notation comme marqueurs de « produits verts », ont rapidement été complétées par des labels thématiques pour valoriser des actions vertueuses : BiodiverCity pour la biodiversité, Effinergie et BBC-bâtiment basse consommation pour l’énergie, BBCA-bâtiment bas-carbone, R2S- Ready2Services et WiredScore pour la connectivité des bâtiments, OsmoZ, Well et Fitwel pour la qualité de vie au travail, etc. Les membres de la FSIF sont impliqués dans la vie des associations qui portent ces labels, notamment en participant à leur expérimentation et à leur mise en œuvre.

…et bonnes pratiques… Certaines foncières cotées de référence favorisent également la diffusion de bonnes pratiques et de solutions techniques et servicielles innovantes en s’impliquant dans des groupes de travail constitués d’acteurs divers concernés par les sujets traités (biodiversité, maquette BIM, connectivité des bâtiments…), de façon indépendante ou en coordination avec des organismes comme l’Alliance HQE-GBC, CircoLab (Laboratoire de l’économie circulaire), l’IFPEB (Institut français pour la performance du bâtiment), l’OID (Observatoire de l’immobilier durable), Orée, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyor), SBA (Smart Building Alliance), etc.

…au service de l’urgence climatique. Ces certifications sont utilisées par les sociétés immobilières pour dépasser le cadre réglementaire et en anticiper ses évolutions, optimiser la maîtrise des charges d’exploitation, lutter contre l’obsolescence des bâtiments, et finalement défendre la valeur de leurs actifs. Par exemple, Covivio a fait le choix de recourir à ces certifications en phase développement (HQE et de plus en plus fréquemment une double certification en y ajoutant BREEAM) ainsi qu’en phase exploitation (HQE Exploitation ou BREEAM In-Use) et a notamment pour objectif de détenir 100 % de bureaux « verts » en France d’ici à n 2020 ; SFL (Société Foncière Lyonnaise) a d’ores et déjà certifié BREEAM In-Use 100 % de son portefeuille avec un niveau minimum « Very Good ».

Au-delà des certifications et dans un contexte d’urgence climatique, c’est l’amélioration des performances environnementales réelles des immeubles qui est visée. En permettant d’anticiper les évolutions réglementaires et en réduisant le risque d’obsolescence, elles participent également à la défense des valeurs vénales des immeubles.

De l’ESG à l’ISR

Depuis de nombreuses années, les politiques de développement durable des grandes sociétés immobilières cotées européennes sont plébiscitées par les organismes de notation extra-financière : CDP, DJSI, FTSE4Good, Ethifinance-Gaïa, GRESB, MSCI, Sustainalytics, etc. Les acronymes et noms sont nombreux, mais l’approche se résume en trois lettres : ESG, pour Environnement, Social-Sociétal et Gouvernance, les trois axes d’analyse de ces organismes, avec une exception pour le Carbon Disclosure Project (CDP) qui propose aux entreprises de répondre chaque année à trois typologies d’enquête sur le carbone, l’eau ou la forêt.

Le périmètre des notations ESG intègre donc, dans une large mesure, le management de l’entreprise et de la RSE et ne se limite pas à l’analyse des politiques de développement durable portant sur les produits et services. Les certifications évoquées ci-dessus (HQE, BREEAM, LEED) sont reconnues comme des marqueurs RSE tangibles, à la fois par ces organismes de notation et par le monde de la finance. Les premiers green bonds (obligations vertes) lancés en France successivement par Unibail, Covivio et Icade, ont connu un véritable succès auprès de nombreux investisseurs désireux d’accompagner l’essor de produits vertueux.

Notation extra-financière. Ce rapprochement entre financier et extra-financier, promu notamment par la dynamique de l’International Integrated Reporting Council (IIRC), s’exprime également par le rachat d’organismes de notation extra-financière par des agences de notation financière. Plusieurs organismes de notation sont ainsi passés sous pavillon américain : GRESB a été racheté par GBCI (Green Building Certi cation Institute, qui administre notamment LEED et WELL), Oekom par ISS, ou plus récemment Vigeo par Moody’s.

Ce mouvement de concentration intervient au moment où l’essor de la finance durable s’accélère, avec notamment l’engagement de la Commission européenne et son plan d’action publié début mars suite aux travaux du groupe d’experts sur la finance durable qu’elle avait mandaté. Grâce à des politiques de développement durable parvenues à maturité depuis plusieurs années, et des classements dans les principaux indices ESG internationaux, les foncières cotées françaises constituent des cibles privilégiées pour la finance durable.

De l’ISR à l’impact investing

D’ores et déjà, un nombre croissant d’investisseurs a décidé de ne plus investir dans des secteurs comme le tabac, le pétrole et certaines activités liées à des process jugés trop polluants (charbon, notamment). Si cette tendance est mondiale, elle s’est accélérée en France avec les dispositions de l’article 173 de la LTECV de 2015 qui impose aux investisseurs institutionnels d’expliquer, dans leurs publications, la place qu’ils accordent dans leurs stratégies aux paramètres environnementaux et sociaux, et en quoi leurs investissements s’inscrivent dans la dynamique de la trajectoire carbone dé nie par l’accord de Paris. En pratique, les analyses des investisseurs tiennent de plus en plus en compte des critères ESG et plus seulement des critères financiers.

Capital immatériel. La question de la mesure des impacts sociaux, sociétaux et environnementaux est posée, au-delà de ce que les organismes de notation peuvent proposer, afin de quantifier et qualifier les impacts de leurs investissements. Si un nombre croissant d’investisseurs souhaite dimensionner ces impacts en termes monétaires, certains critères environnementaux ou sociaux d’un actif immobilier restent difficiles à apprécier financièrement.

· C’est en particulier le cas des sujets liés au bien- être, à la résilience, à la biodiversité, aux déchets, etc. Ceux-ci donnent lieu à des réflexions engagées autour de la valeur d’usage et du capital immatériel, comme c’est le cas au sein du groupe de travail Vibeo, auquel plusieurs sociétés immobilières participent.

· La mesure des impacts se lit en définitive à deux niveaux : d’une part, à l’échelle de l’entreprise dont la politique RSE doit chercher à optimiser son empreinte ; d’autre part, à l’échelle de l’investisseur dont les objectifs en matière de développement durable s’appuient sur les performances des entreprises qu’il finance ou dans lesquelles il prend des participations.

Un rôle moteur pour la filière du bâtiment et de l’immobilier

Par leur activité, qui s’inscrit dans la durée, et par leur capacité à intégrer de nouveaux savoir-faire dans leurs modèles d’affaires, les membres de la FSIF accompagnent les transitions des territoires et participent à la co-construction de la ville intelligente de demain. L’immeuble est un bien dont le cycle de vie s’inscrit dans un temps long (on retient souvent 50 ans pour les analyses du cycle de vie), tandis que les évolutions de nos modes de vie et des technologies s’inscrivent dans un temps court. Le bâtiment doit donc être conçu de façon à offrir un maximum de flexibilité dans ses aménagements, services, technologies, qu’il pourra accueillir.

La maquette BIM constitue à cet égard l’un des outils numériques émergents les plus prometteurs. La FSIF a ainsi participé à la mise au point du cadre de référence BIM4Value, élaboré en coordination par sept organisations professionnelles du secteur7. Présenté en avril 2019, BIM4Value est le premier cadre de référence des usages sous BIM en France, voire à l’international. Il définit les usages de la maquette numérique attendus par le maître d’ouvrage, et ceci de la programmation jusqu’à l’exploitation-maintenance.

En facilitant la mise en œuvre de solutions innovantes (numérique, construction bas-carbone, etc.) et de services nouveaux (coworking, coliving, etc.), tout en s’appuyant sur un ancrage socio-économique territorial fort, les sociétés immobilières françaises constituent des acteurs clés de la transformation de la ville, de la revalorisation de la biodiversité, et du « mieux vivre ensemble ».

Valeur durable. En quelques années, nous sommes passés de la création de « valeur verte », attachée aux plus-values offertes par un immeuble performant sur le plan environnemental, à la « valeur d’usage », qui vise à dimensionner les apports des services et fonctionnalités offerts par un immeuble, ainsi qu’à la notion de « valeur durable ». Cette dernière traduit la résilience d’une entreprise dont la politique RSE, globale et structurée, est au cœur de son modèle d’affaire, et de nature à contribuer à la pérennité de son activité.

C’est l’approche d’agences de notation et d’une finance dite «durable», auprès desquelles les sociétés immobilières françaises cotées les plus engagées sont reconnues à l’échelle mondiale parmi les leaders, tous secteurs confondus, en termes de RSE depuis de nombreuses années. Ces leaders montrent la voie d’un immobilier ambitieux et responsable et jouent un rôle moteur pour l’ensemble de la chaîne d’acteurs de leur filière.

1. Loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques.
2. EPRA : European Public Real Estate, association réunissant plus de 80 sociétés immobilières européennes.
3. GRI : initiative internationale lancée en 1997 à laquelle participent des entreprises, des ONG, des cabinets de consultants, des universités pour élaborer un cadre et des règles destinés aux entreprises soucieuses de développement durable.
4. HQE : haute qualité environnementale.
5. BREEAM : Building Research Establishment Environmental Assessment Method.
6. LEED : Leadership in Energy and Environmental Design.
7. Cinov, CNOA, EGF. BTP, FEDENE, FSIF, SBA et Syntec Ingénierie.